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篇名: 人口結構變遷下的房市大未來
作者: Âng有腦眼花的瘸子	日期: 2010.12.17　　天氣: 　心情:

人口結構變遷下的房市大未來

住展房屋網 (2010-12-15)

住展房屋網提供

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【文/施絢傑攝影/邱添榮】生育率逐年下滑，加上醫藥科技日新月異；台灣近年也如同其他先進國家或地區一樣，人口結構因為高齡及少子化，而出現急遽變遷。長遠來說，這對房地產需求面當然是不利因素；不過所謂危機也是轉機，或許我們也能因此得到某些『啟發』，或看到一些新『機會』…

這幾年來，台灣人口結構正不斷快速變化中；生育率快速下滑，高齡人口比例則持續增加。

民國八十六年，台灣粗生率還高過千分之十五，九二年也維持百分之一以上(一．○一％)。但自此之後便一路下滑，去年僅○．八三％。今年截至八月止，新生兒人數則還不到十萬四千兩百人，是去年整年總出生人口的五成七不到；按此趨勢，九九年出生率恐將再創歷史新低。.

高齡少子化人口趨勢難逆.

當出生率持續走低，老年人口比例則因醫藥發達等因素而增加。儘管近年死亡率其實是小幅上升，不過六十五歲以上人口比例卻逐年攀升；九二年更突破十％，正式進入聯合國定義的高齡社會之列，去年則繼續攀升到十點六％。

拿數據說明或佐證，可能還是缺乏『人性』；以下這則消息，或許更能讓人體會事情的真相。今年四月初，一則新聞是這樣描述的：『台北市萬華區老松國小曾是全台人數最多的國小，鼎盛時期有一萬一千多人…現在因少子化等因素，學生驟降到七七八人，連巔峰時期的十四分之一都不到，學生擠爆操場的場景，成了珍貴的歷史照片…』

學校學生人數銳減之現象遍佈全台，就有教育界人士憂心，再這樣下去，不只以後得裁撤更多中小學，甚至大專院校，都很快得面臨招不到學生的窘境。

現在零到十五歲的孩童，是十年、二十年後的社會中堅，不僅攸關未來國家競爭力，還得肩負照顧整體社會的責任，遑論老年人口同時正快速增加。少子及高齡化，確是台灣社會的重大議題，政府這幾年積極鼓勵生育且提出托育政策，就是基於這樣的思考。不過憑心而論，這恐怕是短期內難以逆轉的大勢。

人口結構及素質攸關國家生產及競爭力，當然也是一個國家地區內需經濟榮衰的關鍵。儘管這幾年我們經常聽到，台灣都會房市已晉升國際盤，不過總論之，房地產市場仍屬內需產業，因此人口結構變化，或許短期內還看不出影響，但絕對是中長期市場發展的最重要觀察指標。.

人口結構改變長期負面因素.

近年台灣出生率持續下探，加上高齡人口比例增加，生產人口負擔將愈來愈重，甚至造成未來國家整體競爭力的下滑。
只是目前為止，在房市議題討論範疇中，人口變遷卻有如『潘朵拉盒子』一般，雖然偶有討論，但大多點到為止，或只拿來解釋近期一些市場特殊現象；憑心而論，確實沒有太多深入的分析或探討。

正常情況，房市需求面是以首購為大宗，而首購行為又來自於初入職場的社會新鮮人族群。而按上述數據或現象，展望未來，此族群人數將快速下滑，這等於預告十年、二十年後的房市需求量將衰減，代表著是一部份市場商機的潰退。

尤有甚者；年輕族群銳減之同時，高齡人口卻在增加；而老年人口的醫療照顧所需經費，自然愈加龐大。而少子及高齡化趨勢如果不變，就代表數年後，是更少的生產人口養活更多的退休人口；直接來說，生產人口的負擔倍增，間接而言，則削弱生產人口的消費力。想當然爾，房市消費也將受到排擠。

按常理論，人口結構的少子及高齡化，當然是中長期房市發展的莫大危機。但換個觀念想，其實不也是轉機嗎？像是九二年SARS疫情肆虐期間，當時市場論調就偏向悲觀，不過同時間私密性更足的透天產品，不也成為市場熱銷商品？

人口變遷確實將對房市消費帶來衝擊，但換個角度思考，也會帶來若干新商機。首先，高齡社會固然代表社福負擔增加，不過養生概念及老年醫療照顧兩項因素，則很可能成為房市商機的未來之星。

老年人退休後，如無疾病纏身，或未轉而從事其他活動，則通常都進入『頤養天年』的階段。過去，華人家庭多代同堂的傳統，還可讓老年人就近獲得親屬的照料；然而少子化趨勢，讓此傳統難以為繼。因此未來高齡人口，將必須透過專業(機構)提供照料服務，延伸到居住層面，安養住宅也將扮演更吃重角色。.

老年人口增房市養生概念起.

隨著醫藥科技進步，國人平均壽命愈來愈長，高齡化社會及相關議題於是接踵而來。
對於經濟能力足夠的退休人口來說，仍可透過購買行為，購入生命最後一階段的住所。這部份可分做兩個層次；健康較無虞者，基於養生的出發點，應會選擇環境清幽、適合養老的區位遷入。

因此，空氣清新的東台灣，或是地靈人傑、山明水秀的桃園大溪、龍潭等地，或許現階段看來，區域房地產多靠內需支撐，甚或乏善可陳；但只要環境品質維持得當，不久的將來，或許會一躍成為最適退休養老的熱門房市區。

需要經常性醫療服務者，則應會選擇可就近就醫的地段。因此，大型醫療院所或醫學中心周邊，肯定是中長期有『漲相』的區域；以大台北來說，北投榮總、關渡和信醫院、吳興街台北醫學院附設醫院及興隆路萬芳醫院等，都是該區內最高等級醫療機構，附近環境也不錯，兼具醫療照顧及養老條件。

如果能力不足，無法換購養老屋，則分時住宅將是重要途徑。一般來說，退休住宅的使用週期比一般住宅短；加上無論政府規劃的老人年金，或一般退休保險，都是活多久領多久，因此非賣斷，而是類似租賃的time-sharing分時概念住宅，可讓退休居所獲得更有效利用，將是未來高齡人口居住的重要選項。如台塑數年前規劃的養生村，就是採取這種方式經營的機構。

老年醫療照顧是相當龐大的社福經費負擔，而政府也看到這樣的財政難題。因此除了鼓勵生育外，也希望透過其他途徑，讓部分老年人口某種程度能『自食其力』。當然，這並不是指鼓勵高齡人口二度就業，而是提出『以房養老』或『逆向抵押房貸』的概念及政策。.

以房養老壯年置產硬道理.

不久的將來，或許適合退休養老移居的區段，會成為房市的明日之星(圖為石門水庫風景區)。
以房養老或逆向房貸，就實質層面，講的是同一件事；只是前者具社福色彩，從字面就容易了解，是靠房地產這項資產，做為屋主養老的經濟來源。後者則純粹是金融商品語彙。

一般情形，購屋者會向銀行申請貸款，之後按月繳付房貸本息，最後分期攤還繳清。而逆向或反式房貸，理論上就是翻轉上述流程；同樣是資產抵押，但定期付錢的換成銀行或同質金融機構。而當屋主身故或抵押期滿後，銀行就可選擇處分該抵押品；這可以是重回市場變現，或屋主家屬買回債權。

以房養老其實是源於衛生署長楊志良的一次無心插柳。那是去年談論健保經費黑洞議題時，楊署長靈機一動提出，一些因持有不動產，而被排除在不需繳健保費行列之外的高齡人口，可透過逆向房貸方式，來繳交健保費。

產官學各界順應話題，隨即進行後續討論，研議可行性及實質作法，後來也成為既定政策。目前最新進展則是，政府將先編列若干預算成立基金，幫助行庫提供相關『服務』；這代表，短期內台灣還看不到純粹的逆向房貸金融商品，以房養老政策推動，仍聚焦在社福概念上。

目前所見的以房養老，是政府主導、社福為核心，中長期來看，純金融商品之逆向抵押房貸則仍將有其市場需求。因此，這都提供現階段青年階層消費者，一個『應該購買不動產』的充足理由；以往買房，可能是五子登科的必需步驟之一，未來則很可能變成晚年經濟的重要後盾。

目前三、四十歲階層，都傾向晚婚或生養子女數較少，『養兒防老』的觀念未來可能不再適用。而相較於一般壽險或政府年金，趁自己能力還夠時，購置保值性更強的房地產，當作養老時的『經濟依靠』，是頗合理的想法和做法。.

少子化趨勢主流格局縮小.

隨著人口結構改變及可能負成長，未來家戶人口數下降機率很高，小宅化趨勢已不可擋。
接著，單看少子化現象，表面上代表未來房市的總需求量降低，不過同時也引發了家庭結構的變化。如前所述，三代或多代同堂家庭成為歷史名詞，甚至早年政府人口政策推動下，『兩個恰恰好，三個不嫌少』的小家庭潮流也不復見。

晚婚、不婚、生育率下降，生養下一代意願降低之結果，造成的是家庭成員愈來愈少；不久的將來，頂客族或三人小家庭，很可能將是台灣家庭型態主流。

如此發展，人口總數或許降低，但家庭總戶數減少的情況也許會比較緩和。不過這相對也代表，居住需要的空間將縮減。三人家庭，二十多坪兩房或許已綽綽有餘；兩人世界，甚至可能二十坪以下一房，甚至大套房也足夠。

再加上都會地狹人稠、房價居高不下，綜合各項條件，現在我們一般所說，標準、最受歡迎之三房格局，或許十多年後就得修正；往後，房市主流產品很可能將不再是三十坪三房，而是十幾到二十餘坪的一、二房產品。

以上包含養生、醫療功能，以房養老概念及主流格局需求的變化，是高齡及少子化趨勢之下，一般會直接推論得到的未來房市趨勢。不過高齡、少子化趨勢，也代表總人口成長率將遲早進入零，甚至負成長之階段。

尤其，近時爆發的氣候變遷及環境問題，已讓人類思考如何節能，並與地球和諧共存，加上人口結構轉變，或許未來人類社會的發展行為，也必須有若干的修正。而回歸到不動產或區域發展，現在還看得到的向外擴張型態，也就是朝都市外圍進行重劃，就可能會被都市再生，也就是現在一般所說的都市更新取代。.

都市發展趨勢再生取代擴張.

之所以會有重劃區塊的形成，按照都市發展的理論，是因為市中心人口居住或活動過度密集，為了做適度的疏通分散，因此透過若干建設及規劃，將一部分的商業或居住行為，移往所謂的郊區。

不過向外擴張，除了要花許多經費和時間開闢建設外，還得鋪橋造路，才能引導人口移出；甚至，還可能因此對環境造成進一步的破壞。因此，近年歐美社會才又引出所謂都市再生的概念及作法。

以台灣社會的狀況，發展確實落後歐美十幾二十年，但人口老化及趨於零成長的速度反而更快。因此，儘管近年都市更新推動曠日費時，不過中長期來說，相較於向外擴張重劃所花費的資源，及對環境的破壞程度，仍相對較低，是更符合未來潮流的做法。

因此，或許未來五年、十年，因為高房價等因素更多，還看得到民眾藉由交通動線，外移到一些重劃區塊定居；但如把時間再拉長些，當人口成長停滯，甚至呈現負成長時，向外擴張的都市發展模式，終將走入歷史。

無可否認地，人口老化、生育率下滑，對以內需為主的房地產市場而言，終究將造成衝擊。而官方雖然有一些對策，但至今成效有限，因此業界至今對此議題也避重就輕。但是不談論，不代表趨勢就會停止或扭轉；根據經建會推計，按目前趨勢，十三年後，也就是民國一一二年，台灣人口將正式邁入負成長階段，比原先預估提早四年發生。.

減量升「質」驅動房市質變.

雖說少有討論，市場面還是有些許因應。銀髮養生住宅就已有大企業投入，堪稱未來房市藍海，但現階段為止規模仍小；以房養老尚在推動階段，逆向房貸商品化還來日方長，都市更新還在民粹、商業利益與政策推動多方角力的尷尬階段。『小宅化』也是必然趨勢，不過以近期市況分析，則是商業包裝的成分居多。

實際情況是，都會房價持續攀高，一般人薪資水準卻沒同步提高，年輕人仍難靠著拉長通勤時間及距離來圓購屋夢，因為還得考慮多出的交通成本，尤其多數就業機會仍在都會區。考慮首購族群相對能力下滑，業者於是搬出小宅策略，將坪數及總價壓低，才有可能被消費者接受；這和少子化趨勢，還沒有必然關連。

高齡化社會已經到來，人口零成長，甚至負成長，也將比你我想像的還要更快發生。展望房市未來，需求量確是重要指標，但市場的質，也就是趨勢及發展，也還是要服膺人們的實際需求；上述的各種趨勢預測，正是由此而來。因此，不妨讓我們以積極正向的態度，來面對這個人口大勢！.

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